משכנתא הפוכה

בעולם כולו ניכרת מגמת עלייה ברורה בקוש מבקשי המשכנתא בגילאי ה60 ומעלה – גם כתוצאה מהעלייה בתחולת החיים במקביל לצמצום הילודה. השוק של צרכני הלוואות המשכנתא בגילאי ה60 ומעלה כבר היום הינו גדול ואף צפוי לגדול משמעותית בעתיד. הלוואת המשכנתא המוכרת מיועדת לאפשר למעוניינים לרכוש דירה /בית ולפרוס את תשלומי ההלוואה לפרק זמן עד לכיסוי החוב. בסיום מועד התשלומים הנכס יהיה שייך לבעליו באופן בלעדי והם יוכלו למכור אותו או לעשות בו ככל העולה על רוחם.

משכנתא הפוכה מה זה?

משכנתא הפוכה היא הגדרה המאפשרת ללווים- לרוב משתייכים לאוכלוסייה בוגרת מעל גילאי 60 להמיר חלק משווי הנכס עבורו הם מעוניינים בהלוואת המשכנתא להכנסה מידית. ההלוואה הזו מאפשרת ללווים להתגורר בנכס וכן לא לשאת בהחזרים חודשיים שוטפים. בהלוואת משכנתא הפוכה לא קיימת התניה של רכישת ביטוח חיים או מבנה הקיימת בהלוואת משכנתא רגילה, וכן אינה מותנית במבדקי בריאות או נתוני הכנסה. לעומת זאת, בהלוואת משכנתא הפוכה למבוגרים בני 60 ומעלה תיפתח ללווה מסגרת אשראי שתהיה תלויה בגילו של הלווה (ובמקרה שהו מדובר בזוג לווים החישוב יעשה עבור הצעיר מבניהם) וכן תהיה תלויה בשווי הנכס. במקרה הזה ככל שגילו של הלווה יהיה גבוה יותר כך מסגרת האשראי לה הוא יהיה זכאי תגדל בהתאם.

פירעון ההלוואה גם הוא קל יותר במקרה של הלוואת משכנתא הפוכה לגילאי 60 ומעלה- קיימות אפשרויות וגמישות לדרכים בהן יוכלו הלווים להחזיר את ההלוואה או את חלקה בכל זמן וללא קנסות. אם במועד מכירת הבית במידה והלווים עוברים לגור בבית אבות וכד’ יש לווים המאשרים להחזיר את ההלוואה עד 5 שנים ממועד המעבר למגורים בבית האבות.

ברור שלבנקים /חברות הביטוח אין רצון רק להיטיב עם בני הגיל השלישי והם הרי גופים כלכליים עם מטרות רווח אז מה אם כן הרווח שלהם מאפשרות כזו של הלוואה? או במילים אחרות:

איפה הקאץ ואילו תנאים יש?

אל דאגה! הבנקים לא יוותרו על הריבית ועל ההצמדה ועל הרווח שלהם ממתן ההלוואה. אך בשונה מהלוואת משכנתא שבה כל אלה מוחזרים באופן קבוע על ידי ההחזר החודשי של הלווים במקרה הזה, כל יתרת ההלוואה שתיוותר תוחזר לבנק בבת אחת במועד מאוחר יותר שלרוב יתבצע בעקבות מכירת הנכס על ידי הלווים עצמם או יורשיהם. במשכנתא הפוכה תוכלו ליהנות מתנאים מצוינים כגון: ריבית שנתית קבועה, אין החזרים חודשיים, אפשרות לקבל הלוואה במזומן ועוד.

חשוב לשים לב!

כמובן שחשוב לקרוא את האותיות הקטנות תמיד. וגם בהלוואות מסוג “משכנתא הפוכה” יש כמה פרטים שמאוד חשוב להקפיד עליהם:

•  חשוב לוודא שההסדר יאפשר ללווים להתגורר בנכס כל ימי חייהם וכי ההלוואה תועמד לפירעון רק לאחר פטירת שני הלווים (במידה ומדובר בזוג לווים ).
• יש לוודא שההסדר לא מעביר את נטל ההחזר על היורשים של הלווים אלא מסתפק בתגמול הקבוע שיתקבל לאחר מכירת הנכס- אפילו במידה ובה מכירת הנכס לא תספיק כדי להחזיר את כל תשלום החוב. – עניין זה קריטי למרבית הלווים בהלוואה הזו מכיוון שהבנק/חברת הביטוח מתחייבת לא לגבות את החוב מהיורשים בשום מצב אלא רק לעמוד עמם בקשר לגבי מכירת הנכס וכד’
• יש לוודא שהגדרות הבעלות על הנכס יהיו על הלווים בלבד ולא על שום גוף או גורם נוסף. כמו גם הבנק או חברת הביטוח המלווה עצמה.
• יש לוודא כי יהיה ניתן פרוע את הלוואת המשכנתא תמיד- ולהגדיר פירעון בכל עת גם בלי למכור את הנכס ללא קנסות עבור פירעון מוקדם.
• יש לוודא שסכום ההלוואה יתאים לצרכים הממשיים של הלווה ולא יהיו גבוהים ממנו או כזה שיהיה גבוה מדי.
• יש לוודא שהלווה יוכל להיות מסוגל למשוך סכומים נוספים בהמשך

חשוב מאוד לדעת שגם הלוואת משכנתא הפוכה הינה הלוואה לכל דבר ועניין. גם בה קיימות התאמות ייחודיות בהתאם לכל לווה ולווה: ויוכלו להיות שינויים בהתאם לאופי הלווה (האם מדובר בגבר/אישה, זוג או לווה יחיד, מיקום הנכס, סוג המבנה וכד’).

משכנתא הפוכה בנוסף על משכנתא רגילה באותו הנכס:

משכנתא הפוכה אין משמעותה הלוואה על נכס חופשי מהלוואות משכנתא קודמות. במקרים רבים אחת הסיבות המרכזיות של זוגות ללקיחת הלוואות משכנתא הפוכה היא לשם החזר חובות שהראשית שבהן היא משכנתא קודמת ושחרור ממעמסת ההחזרים החודשיים. במידה וקיימת על הנכס משכנתא קודמת יש לוודא כי סכום ההלוואה המאושרת ללויים במשכנתא ההפוכה יהיה גבוה מהסכום אותו יהיה צריך להחזיר בסיום הלוואת המשכנתא ההפוכה. אלו פרמטרים שישתנו בהתאם לגילו של הלווה ולשוויו של הנכס הרלוונטי. לפעמים הורים בגילאי 60 ומעלה מעוניינים לסייע לילדיהם לרכוש דירה משלהם והלוואת משכנתא הפוכה היכולה לסייע להם לקבל סכום כסף נזיל אותו הם יכולים להעביר לילדיהם ובכך לסייע להם לצמצם משמעותית את היקף המשכנתא שלהם.