משכנתא צמודה למדד

הלוואת משכנתא הינה הלוואה המיועדת לצורך רכישת נכס נדלנ”י – דירה /בית. הלוואת משכנתא הינה הלוואה הפרוסה על פני תקופת זמן ארוכה וככזו מאפשרת למי שמסתייעים בה לאפשר לעצמם לשלם על הנכס בתשלומים ולהתגורר בנכס. האינטרס של הבנק/חברת הביטוח שתעניק את הלוואת המשכנתא הוא להרוויח כסף מהריבית שתצטבר במשך תקופת ההלוואה. הזמן הארוך של תקופת ההלוואה יוכל לסייע לבנק להגדיל את הרווח הצפוי לו. אך הרווח של הבנק/חברת הביטוח שתלווה לכם את הכסף לא עומדת רק בפני האפשרות להרוויח אלא גם נוטלת סיכונים כתוצאה מהשינויים שעשויים לחול בשוק שיכולים להשפיע על ערך הכסף ועל ערך הנכסים. לכן חשוב להבין גם שבכל הלוואה המלווה צריך להיערך מול סיכונים שיכולים לפגוע בערך שהעריך מראש ואף להביא להפסד.

הדרכים המקובלות

דרך מקובלת ושכיחה שבה הבנקים /חברות הביטוח משתמשות כדי לשמור על ערך הכסף היא הצמדה של סכום ההלוואה למדד. מדד המחירים לצרכן הוא כינוי המגלם את השינויים החלים על ערך הכסף במשק אשר נקבע לפי פרסומי המחירים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אחת לחודש . מדד המחירים לצרכן משקף את המחירים של מוצרי הצריכה הבסיסים במשק. השינויים הכוללים של הנתונים מגולמים באמצעות חישוב הקרוי מדד. אופי השינוי שיחול במדד משקף את מצב המשק: במצב של משק עם כלכלה חזקה וצומחת  המדד לא ישתנה בצורה דרמטית ויוכלו להיראות בו  שינויים קטנים מתקופה לתקופה. לעומת משק שבו הכלכל

ה רעועה ובה המדד ילווה בתנודתיות גבוהה מתקופה לתקופה.  במציאות שבה המחיר של מוצרי הצריכה הבסיסיים במשק עולה – המדד בעליה והמשמעות היא שבאותו סכום כסף נוכל לקנות פחות. עליית המחירים במשק קרויה בשם אינפלציה. אינפלציה גבוהה משמעותה עליית מחירים גבוהה.

היות והבנקים /חברות הביטוח מעניקות בהלוואות משכנתא סכומי כסף גדולים על פני זמן ממושך הן רוצות לוודא שערך הכסף שלהם ישמר ולא ירד. הגנה מלאה מפני אינפלציה תהיה הצמדה של הכסף למדד.המשמעות הישירה היא שקרן ההלוואה מוצמדת למדד וכך גם החישוב של ההחזר התקופתי. בדרך הזו כמות הכסף הנותרת לסילוק ההלוואה גדלה, כשהמדד עולה. אלא שמקרה כזה קיימת רק הבטחה של ערך הכסף – כלומר שמירה על סכום הכסף שניתן בקרן ההלוואה אך הבנק צריך להרוויח מהעסקה ולא רק לשמור על ערך הכסף שהעניק ולכן הריבית שתיקבע קבועה /משתנה תחושב על בסיס היתרה המוצמדת. כמו הבנק, גם אתם תצטרכו לעשות הערכות של מצב המשק קדימה, כדי להחליט איזו הלוואה תהיה הזולה לכם ביותר. לפעמים ההערכות של הבנק ושלכם יפגשו  ולפעמים תצטרכו לנהל משא ומתן הנגזר מהבדלי ההערכות ומן הנכונות ליטול סיכונים. בתנאים של מדדים גבוהים יכול להיות מצב שאחרי תקופה של תשלומים לבנק, יתרת המשכנתא לסילוק תהיה גבוהה מהסכום המקורי, התשלומים יעלו ואתם תרגישו תסכול גדול, היות וקצב עליית ההכנסות נמוך מקצב עליית המדד (מה שבדרך כלל קורה). במצב כזה אתם ולקוחות נוספים תרצו לבקש הגנה מהבנקים /חברות הביטוח ותרצו שההלוואות לא יוצמדו למדד.

הבנקים יוכלו להציע לכם ריבית קבועה /משתנה כשהם מגלמים בה את ההערכות שלהם לסיכונים לערך הכסף בטווח הקצר והארוך. ההערכות הללו תצטרכנה להתבסס על תמהיל של הצמדות   מדד, דולר, אירו, מדדי ערך נכסים או ריבית קבועה שתנסה לגלם הערכות בשינוי ערך הכסף. חשוב מאוד להבין: בעוד שהלוואה צמודה למדד, בתנאים של מדד עולה, מתנהלת מול יתרת קרן עולה ותשלומים בהתאם, הלוואה לא צמודה בריבית קבועה או משתנה, מתנהלת מול קרן שהולכת ופוחתת ביחס ישיר לתשלומים. אין להתייחס להצמדה למדד כאלו היא ריבית רגילה משום שהיא פועלת על הקרן הבלתי מסולקת ומגדילה אותה, מה שריבית לא עושה.

איך להימנע משגיאות

יש להימנע משגיאה נפוצה לפיה יש מי שחושב שריבית קבועה של 4% שנתית שווה לריבית קבועה של 2% שנתית עם הצמדה למדד של 2% שנתי, מדובר בשגיאה משום שההצמדה פועלת גם על הקרן ולכן היא יותר יקרה ככל שההלוואה גבוהה יותר והזמן לפירעון גבוה יותר. לכן, בתנאים של משק שבו המדד הצפוי יהיה גבוה, יש לנסות לאמץ אסטרטגיות שיפחיתו את הפגיעה ממנו, במיוחד בהלוואות לטווח ארוך. כמובן קיימת גם האפשרות של ירידת מחירים ומדד יורד. המציאות הזו כמובן נפלאה עבורכם במידה וההלוואה שלכם צמודה למדד – ערך הכסף שלכם יגדל אך האפשרות שהמדד ירד לא טובה באופן כללי למשק ומצביעה על האטה כלכלית כללית ולכן לרוב השחקנים המרכזיים בשוק ירצו למנוע ממציאות כמו זו להתרחש וישאפו לשמור את המשק בצמיחה ואת המדד עם כמה שפחות שינויים.

אך מכיוון שיש כל כך הרבה משתנים שיכולים להשפיע על המחירים בשוק אין באמת יכולת אמיתית לנבא מה יקרה עם הכסף בפרקי זמן ארוכים של 20-30 שנה כמו אלה שנוטלים בהלוואות משכנ

תא. בסופו של דבר מדובר בהערכות ובחישובים שיש לעשות בעת לקיחת המשכנתא, רצוי בידי מומחה/יועץ  שיודע להכניס בשיקוליו, ערכים כספיים על פני זמן וההשפעות החזויות של מדדים שונים של המשק. יחד עם זאת כאמור, יש שינויים על פני זמן שלא ניתן להעריך במדויק. ולכן חשוב מאוד שתדעו שקיימות אפשרויות לשינוי /”משחק” מסוים עם הסדר המשכנתא המקורי שלקחתם גם בהמשך הדרך. מומחה יידע לעשות את החישובים המתאימים כדי לבדוק כדאיות של מחזור משכנתא, גם אם נלקחה בתנאי טובים למצב השוק בעבר שתוכל לאפשר לכם לשפר את תנאי ההחזר החודשי שלכם ואת תנאי ההסדר לאור מצב השוק הקיים.