מחזור משכנתא
מה זה מחזור משכנתא?על מנת להבין את משמעות המושג מחזור משכנתא חשוב להבין קודם שמשכנתא היא כינוי להלוואה המיועדת לרכישת בית /דירה. ההלוואה הזו, בשונה מהלוואות אחרות, ניתנת לפרק זמן ארוך ויכולה להיות עם ריבית קבועה או עם ריבית משתנה. הריבית היא האינטרס הכלכלי של הלווה לתת את ההלוואה – הריבית היא מקור הרווח שלו – לרוב הלווה כשמדובר במשכנתא יהיה בנק או חברת ביטוח. לכל אחד מהם יהיה חישוב משלו לריבית בהתאם לקריטריונים שונים במצב השוק הישראלי, השוק העולמי, התחרות בין הבנקים וחברות הביטוח , ערך הדולר, ריביות ומדדים נוספים, שוק הנדל"ן ועוד. גם למי שיקבלו את המשכנתא יש צורך לבדוק זכאות של מחזור משכנתא ואת ההצעות מול המציאות האישית הספציפית שלהם – שלכם. היות ומשכנתא היא החלטה שתלווה אתכם לפרק זמן ארוך ומצב
האישי והכלכלי עשוי להשתנות יחד עם התנאים בשוק. כאמור – האינטרס של הלווה יהיה לריבית גבוהה בעוד שהאינטרס של המלווה- שלכם יהיה לריבית נמוכה. התחרות הגדולה הקיימת בשוק כמובן משרתת בעיקר אתכם המלווים ומאפשרת לכם להשוות בין חלופות ולבחון אותם לא רק בעת קבלת ההחלטה הראשונית אלא לאורך כל תקופת המשכנתא כולה.
במידה ומצאתם הצעה אטרקטיבית יותר לאחר שחתמתם על הלוואת משכנתא זה לא סוף פסוק. תמיד תוכלו לעבור בין הצעות שונות בתהליך הקרוי "מחזור משכנתא". משמעות ההליך היא שתעברו מהסדר אחד להסדר אחר שייטיב אתכם ויאפשר לכם לחסוך הרבה מאוד כסף כתוצאה משינוי גובה הריבית. אך לצורך ביצוע הליך מחזור משכנתא יש צורך להתעדכן באופן שוטף בתנאים הכלכליים בשוק ובפרמטרים השונים הרלוונטיים: ערך הדולר, מדדים, ריביות, שינויים ברגולציה, וכמובן ההצעות השונות המוצעות מצד המתחרים להצעה שלכם. לרוב, חתימה על הסדר משכנתא הוא ארוך ומלווה בהרבה פרטים וחישובים ולרובכם כנראה לא יהיה זמן ואו סבלנות לעסוק בו כל המזמן. ואחרי שתסגרו את הסדר המשכנתא שלכם מן הסתם לא תרצו להמשיך לעסוק בחיפוש מתמיד אחרי הסדרים אחרים אך זה בדיוק מה שכדאי לכם לעשות. התנאים המשתנים בשוק מאפשרים הצעות חדשות ותנאים חדשים וטובים יותר עבורכם כל הזמן ומדובר באפשרות לחסוך הרבה מאוד כסף. בדיוק מהסיבה הזו כדאי להיעזר ביועצי משכנתאות שתפקידם להתעדכן בהיצע ובשינויים באופן שוטף ולעדכן אתכם ולסייע לכם למצוא הסדרים טובים יותר ואף לסייע לכם לבצע אותם במהירות וביעילות.ולכן כדאי שתדעו שהשלב הראשון והחשוב ביותר בכל מה שקשור במשכנתא הוא למצוא מלווה /יועץ מתאים שיוכל לסייע לכם לעבור את כל התקופה הארוכה של המשכנתא ולבצע את פעולת מחזור המשכנתא יותר מפעם אחת.
מהם השלבים במחזור משכנתא?
כמו שציינו לעיל, השלב הראשון הוא כמובן לחבור ליועץ משכנתא אמין ואחראי שיעדכן אתכם באופן שוטף כל הזמן בשינויים ובהצעות אטרקטיביות עבורכם במטרה לחסוך כסף כתוצאה מהקטנת גובה הריבית. בחירה ביועץ /מלווה כזה גם תחסוך מכם הרבה מאוד זמן ביורוקרטיה הכרוכים במילוי טפסים. העבודה השוטפת הקבועה שלכם תהיה להיות בקשר עם היועץ ולעדכן אותו בשינויים החלים אצלכם במצב הכלכלי והאישי שיכולים להשפיע על יכולת ההחזר החודשי והצרכים השונים שלכם. הגדרת הקריטריונים לגובה החזר ותנאי ההסדר יקבעו בהתחלה וכמובן יוכלו להשתנות ולהתעדכן אך לפיהם יפעל היועץ שלכם למצוא עבורכם גם הצעות חדשות נוספות. בשלב הבא במידה ונמצא הסדר חדש טוב יותר יש לפתוח בהליך סגירת המשכנתא בהסדר הראשון באמצעות פתיחת הסדר המשכנתא המחודש – ההסדר המחודש יכול להתבצע באותו הבנק או בבנק מתחרה. את הפעולות הללו יבצע עבורכם היועץ /המלווה שלכם מול הבנק או חברת הביטוח מה שלא ידרוש מכם יותר מדי מאמץ מלבד הבנה וחתימה על ההסדר הסופי.
כיצד לבצע מיחזור משכנתא נכון?
אף חברה שעוסקת במתן הלוואות לצרכי משכנתא, לא מעוניינת שלקוחותיה יעזבו אותה מחד, אך כן מעוניינת שלקוחות יעזבו אליה. ולכן, מדובר בסוג של משחק חיזור הדדי שלכל חברה יש אינטרס גם לשמור על הלקוחות שלה אצלה וגם להעביר כמה שיותר לקוחות מהמתחרים אליה- במקרים מסוימים בדומה למה שקורה בענף התקשורת שבו כל לקוח יכול לעבור לאיזו חברה שירצה והחברה תנסה לשמור על הלקוח כמעט בכל מחיר. לפעמים גובה הריבית ישמע אטרקטיבי מאוד אך בפועל אם תיקחו בחשבון את כל הפרמטרים הנדרשים לצורך מחזור משכנתא ומעבר להסדר אחר תמצאו שזה לא כדאי. לכל חברה יש את התנאים שלה – היתרונות והחסרונות ויש לקחת את כולם בחשבון. הדרך הבטוחה והיעילה ביותר לבצע כל פעולה בנושא משכנתא מהרגע הראשון ועד לסיום התשלום שלה הוא בעזרת מומחה /חברת מומחים שתלווה אתכם. וכמו שלכל מנהיג טוב יש יועצים טובים, כך גם כאן, ההחלטה המכרעת האמתית שתצטרכו לקבל היא בבחירת היועץ שילווה אתכם לאורך הדרך. ובמקרה הזה כדאי לכם להסתמך על המלצות מאנשים שאתם מכירים ומרוצים. מאוד חשוב לבדוק את היועץ והחברה מראש לבדוק עליה לפני בכמה מקורות – כמובן גם ברשת וכמה שיותר לקבל המלצות מאנשים.
יש לבחון את הכימיה האישית שלכם עם היועץ ולראות מה גובה השכר הנדרש , לוודא שאתם מדברים באותה השפה- שאתם מבינים מה היועץ מסביר למרות שמדובר במושגים מעולמות הכספים הכלכלה והבנקאות שלא לכולם מובנים ויש "לתרגם" אותם לשפה של אנשים רגילים.
אל תתפשרו!
בשלב השני תצטרכו לבצע חישובים שונים על מנת לבדוק כדאויות למחזור משכנתא. יש כמה פרמטרים שתרצו לקחת בחשבון לגביכם – לכל משכנתא ההגבלות שלה והיתרונות שלה עבורכם באופן אישי וכך יש גם להתייחס לכל הצעה חדשה ולהשוות אותה ביסודיות להסדר הנוכחי. כדאי בנוסף להכיר את חוק מיחזור משכנתא
חשוב לבצע כמה הערכות עתידיות לבחינת משתנים כמו מדד /ריביות משתנות וכד' ולבצע הערכה כוללת. 
לצורך זה מומלץ להיעזר ב"מחשבון למחזור משכנתא" – אמצעי חישובי שאליו תוכלו להזין נתונים שונים ולבצע חישוב לפי אלגוריתם שפותח ע"י חברות שונות ולבדוק לפיו את הכדאיות של ההסדר המוצע.
מחשבון מיחזור משכנתא?
מחזור משכנתא מחשבון, אמנם נועד לחסוך לכם כסף כתוצאה ממעבר לתשלום בריבית נמוכה יותר או בתנאים טובים יותר שמשמעותם תהיה עבורכם חיסכון של הרבה כסף בתשלום החודשי או בסה"כ. אך אף חברה לא תהיה מעוניינת שתעזבו אותה ולכן בהסדרי המשכנתא הראשונים תיאלצו לחתום על ההסכמה שלכם לתשלום של סכום במידה ותרצו לסיים את ההלוואה לפני תום המועד הסופי. "קנס ביטול הסכם" לסכום הביטול עשויה להיות משמעות במידה ותרצו לשחזר את המשכנתא ולכן יש לחשב את כל המשמעויות כולל סכום הקנס מול גובה הריבית פחות הריבית החדשה ולוודא שאכן בסופו של דבר הפעולה תהיה משתלמת וחסכונית במידה שתצדיק את המעבר.
הפרמטרים הנדרשים לצורך חישוב האם מחזור המשכנתא הוא רצוי או אטרקטיבי עבורכם הם:
- סכום יתרת המשכנתא שנותר לכם עוד לשלם
- הסכום לתשלום חודשי הנוכחי שאתם משלמים
- גובה הריבית הנוכחית לפיה מתבצע חישוב הסכום לתשלום חודשי
- גובה הריבית החדשה
- משך תקופת ההחזר
- עלויות מחזור המשכנתא- סה"כ ה"קנס" הנדרש לתשלום עבור סגירת המשכנתא ופתיחת חדשה.
