מדריך ללקיחת משכנתא

במידה והגעתם לשלב שבו אתם מחפשים לקחת הלוואת משכנתא מגיע לכם מזל טוב. המציאות בשוק הנדל"ן הישראלי קשה ולקוחות רבים בוחרים לשכור דירות או נכסים מפני שאין להם יכולת לשלם את הסכומים הנדרשים על מנת לקבל הלוואת משכנתא. ככל שההון העצמי שיש לכם יהיה גבוה יותר כך כמובן בהתאמה הצעת המשכנתא וגובה המשכנתא שתקבלו תהיה טובה יותר, זאת כמובן בהתאם לשווי הנכס שתרצו לרכוש. חשוב מאוד להרבות בבדיקות ובהשוואות בכל שלב ושלב ולוודא שאתם מבינים כל פרט ופרט בהסכם המשכנתא לפני חתימה עליו.הסדר משכנתא הוא ההלוואה הגדולה ביותר שכפי הנראה תיקחו בחייכם והיא כפי הנראה גם ההלוואה הארוכה ביותר שתצטרכו לשלם. לכן, חשוב מאוד שתבחרו הסדר שיהיה מתאים עבורכם ויאפשר לכם גם לרכוש את הנכס שאתם רוצים וגם להיות מסוגלים לשלם עבורו בצורה נוחה לאורך זמן.

הכינו תשובות לשאלות הבאות מראש:

• מהו סכום הכסף הכולל הדרוש לכם לצורך רכישת הנכס הרצוי?
• מהו סכום הכסף העומד לרשותכם שיוכל לשמש כהון עצמי?
• מהו מצבכם הכלכלי והיכולת שלכם לשלם כל חודש ?
• בנוסף, נסו להעריך מהו סכום הכסף שתוכלו לגייס ולצבור בשנים הבאות?

על השאלה הראשונה קרוב לוודאי שתוכלו לענות בקלות – שווי הנכס הרצוי לכם הוא המענה לשאלה. אך שווי הנכס לבדו לא מספיק לעיתים נדרש שיפוץ או נדרשת רכישה וישנן עלויות נוספות הדרושות לחישוב בכל מה שמעבר לדירה/ בית חדש דורשים שחשוב מאוד לקחת בחשבון – דמי תיווך, מס רכישה- במידה וקיים, תשלום לעורך דין, וכמובן הוצאות הובלה, ריהוט, וחיבורים לשירותים כמו מים, גז, חשמל, אינטרנט וכד'. יש לשכלל את כל העלויות הרלוונטיות בהקשר הזה.

בנוגע לשאלה השנייה- רבים לא יודעים לענות על ההגדרה של הון עצמי ושואלים את עצמם האם כל סכום כסף נחשב להון עצמי או האם יש סכומי מינימום וכד'. השאיפה של כל מי שרוצה לרכוש דירה תהיה להקטין כמה שניתן את הלוואת המשכנתא – הדרך לעשות את זה היא ע"י מימון הסכום באופן עצמאי- מחוץ להלוואת המשכנתא. בחישוב ההון העצמי חשוב שתקחו בחשבון במקרה של מעבר מדירה אחת לאחרת מימוש דירה וכמובן גם את ההשקעות הנוספות הנגישות – כסף מזומן זמין , חסכונות שונים, פיקדונות שלכם ושל בני הזוג, קרנות נאמנות ניירות ערך וכל כסף נוסף שיכול להצטרף, לרוב הכסף מגיע מההורים או מכספים בעקבות חתונה וכד'. לעיתים תוכלו לשבור תכניות חיסכון ארוכות שהתשלום עבור היציאה או הפירעון המוקדם שלהן יהיה עדיף לצורך הוספת הכיסים להון העצמי.

שימו לב – כמובן שככל שההון העצמי יהיה גבוה יותר כך תשלום המשכנתא וההחזרים השוטפים כל חודש יפחתו אך לא תמיד כדאי לפדות את כל הכסף שברשותכם לטובת הקטנת המשכנתא, לפעמים יהיה נכון יותר להשאיר חלק מהכסף שלכם במסלולי השקעה שיוכלו להניב רווחים טובים יותר בעוד תוכלו להסתייע בהלוואת משכנתא בריבית נמוכה לפרק זמן ארוך יותר .חשוב מאוד שתקפידו על הון עצמי קיים לעומת הון עצמי מגויס- יש מי שבמטרה להגדיל את סכום ההון העצמי נטלו הלוואות מחברות האשראי או מהמשפחה כאשר בפועל הכסף לא באמת קיים ועדיין יש צור להחזיר אותו עם הריבית.

השאלה כמה כסף כדאי יהיה לכם לנצל לטובת הקטנת המשכנתא וכמה כסף ואיזה כסף מההון העצמי שלכם להשאיר אצלכם היא אחת השאלות החשובות ביותר למענה

הטווחים המקובלים להלוואות משכנתא ינועו בין 50%-75% . במצבים מסוימים אחרים כמו למשל במחיר למשתכן הבנקים יציעו משכנתאות בגובה 90% מהערך הכולל של הנכס אבל באופן כללי זה אחוז מאוד נדיר של מימון למשכנתא. חישוב גובה המשכנתא הוא לכאורה החישוב בין הסכום הכולל הנחוץ לכם לרכישת הנכס פחות הסכום הכולל המשקף את ההון העצמי שלכם.

ההגבלות שהציב בנק ישראל לבנקים

קיימות מספר הגבלות שהציב בנק ישראל לבנקים המגדירות את יכולת המימון המקסימלית של הבנק במקרים מסוימים של משכנתא:

לרוכשי דירה ראשונה יכולים הבנקים לתת הלוואת משכנתא עד גובה של  – 75%

למשפרי דיור יכולים הבנקים לתת הלוואת משכנתא עד גובה של – 70%

לרוכשי דירה להשקעה יכולים הבנקים לתת הלוואת משכנתא עד גובה של- 50%

וכך גם לנוטלי משכנתא למטרה אחרת – 50%

חשוב מאוד לקחת בחשבון שערך הדירה לצורך קביעת המשכנתא נקבע לא לפי ערך הדירה ששילמתם בפועל אלא לפי הערכת שמאי שימונה ע"י הבנק ויקבע מהו ערך הדירה- לפי ערך הדירה שיקבע ייגזר סכום המשכנתא שתוכלו לקבל מהבנק בהתאם לקביעת בנק ישראל. כעת יהיה לכם סכום כולל של הלוואת המשכנתא שתידרש לכם. ותוכלו להתחיל לחשב את גובה ומשך התשלום החודשי. חשוב מאוד שתיקחו בחשבון את היכולות האמתיות שלכם בתוספת אחוז מסוים של סיכון שיוכל לשמש אתכם להוצאות חריגות אפשריות שעתידות להתווסף.

חשוב לקחת בחשבון שלושה מרכיבים שישפיעו אחד על שני באופן ישיר וגם תלויים אחד בשני: ההון העצמי עבור הדירה, תקופת הלוואת המשכנתא שתקבע את מספר ההחזרים, גובה ההחזר החודשי. ככל שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר כך תקופת ההחזר תגדל בהתאמה.

בשלב ראשון יש לבדוק את מצבכם הכלכלי ושאתם יכולים לעמוד בתשלומים הנדרשים. סך ההחזר החודשי יצטרך להיות כזה שלא יעלה על 30% מההכנסה החודשית שלכם נטו. תקופת ההחזר תשפיע על מסלולי הריבית השונים שיוכלו להיות מוצעים לכם וישפיעו על הסכום הכולל הסופי של ההלוואה שתרצו לקבל מהבנק.ככל שתקופת ההחזר תהיה ארוכה יותר כך הריבית שירצו הבנק /חברת הביטוח תצטרך לגלם את הסיכון. יש לקחת בחשבון כאשר מגיעים לחשב את הריבית את הקריטריונים השונים העשויים להשפיע על גובה הריבית וכתוצאה ממנו על גובה ההחזר החודשי. כאשר מדובר בריבית קבועה התשלומים יהיו קבועים ללא שינוי לא לרעה ולא לטובה. ולעומת זאת כאשר תבחרו במסלול עם ריבית משתנה גם ההחזר החודשי עשוי להשתנות – לטובה או לרעה.

כאמור לכל בנק /חברת ביטוח יהיו הצעות שונות.

חשוב שתקבלו כמה הצעות ותשוו בניהן – גם לגבי הסכום הכולל של המשכנתא וגם לגבי סכומי ההחזר החודשיים, חשוב לבדוק את גובה קנסות היציאה במקרה של פרעון מוקדם או חלקי של הלוואת המשכנתא מה שיוכל מאוד להשפיע על האפשרויות העתידיות שלכם לבצע מיחזור משכנתא. חשוב שתשימו לב בעת ההשוואה לריבית האפקטיבית השנתית אליה מתייחס כל בנק/ חברת הביטוח. קבלו את כל ההצעות בכתב וודאו את משך זמן תקפות ההצעה שקיבלתם כדי שלא תמשכו את הזמן מעבר לכך. בחרו את המשכנתא בהתאם ליכולת האמתית שלכם להחזיר את התשלומים ואל תשאירו ליד המקרה תכנונים עתידיים להרחבת המשפחה או מעבר למשרה אחרת וכד'.

במידה ואתם נתקלים בקשיים בתשלום ההחזרים יידעו את הבנק /חברת הביטוח באופן מידי וערכו שינוי במסלול ובפריסת התשלומים שתאפשר לכם לעמוד בתשלומים הקבועים. אל תחששו להתמקח עם

הבנק על גובה הריבית או על כל אחד מהתנאים האחרים הנוספים בהסדר המשכנתא. עמדו על זכויותיכם ועל היכולת של הבנק לסייע לכם ונצלו לטובתכם את התחרות הגדולה הקיימת בין הבנקים וחברות הביטוח על כל לקוח ולקוח כדי להיטיב את ההצעה שתקבלו.

איך בוחרים בנק?

ככל שתדעו מה אתם רוצים וצריכים מראש כך תוכלו לבחור את הבנק בקלות גדולה יותר. לכל בנק היתרונות והחסרונות שלו ולכל בנק הצעה שונה ואפשרויות אחרות. ההצעות של הבנקים השונים וחברות הביטוח משתנות באופן קבוע ומחייבות מעקב והבנה גדולים בנושאי הבנקאות הכלכלה והחוק בישראל. למרבית הצרכנים במשק אין הבנה מהסוג הזה ולכן הם מפחדים מהבנקים וחוששים שיפלו קרבן לרצון הגדול של הבנק לנצל את חוסר ההבנה הזה לטובתו.

בדיוק מהסיבה הזו וגם על מנת לחסוך זמן ועגומות נפש אחרות קיימים יועצי משכנתאות ומומחים שיוכלו ללוות אתכם ולסייע לכם בבחירת הבנק וההצעה הטובים ביותר  עבורכם ולא רק בטרם חתימת הסדר הלוואת המשכנתא אלא בעיקר אחרי כן. השינויים הגדולים בתחום והתחרות הגדולה מחייבים מעקב צמוד ועדכון שוטף וליווי צמוד של מי שמקצועו מחייב את העדכון יוכל להניב עבורכם הצעות טובות שיאפשרו לכם לקבל הצעות אטרקטיביות נוספות בהמשך הדרך ולבצע מיחזור משכנתא ותהליכים נוספים אחרים שיוכלו להיות לכם נוחים וטובים בהתאם לכל שינוי שיקרה בדרככם.